As restrições impostas pela Lei nº 5.709 de 1971 à aquisição de imóveis rurais por empresas controladas por capital estrangeiro não são apenas uma questão de direito fundiário ou de soberania nacional. O efeito direto e prático para o mercado de crédito estruturado é uma mudança na leitura de garantia, liquidez e execução das operações.
Em operações de crédito lastreadas em ativos reais, a terra funciona como garantia. O investidor avalia controle societário, possibilidade de execução e capacidade de alienação do bem. Com a regulação da aquisição de terras por estrangeiros, o espectro de risco se amplia porque empresas brasileiras sob controle estrangeiro enfrentam barreiras para adquirir e manter imóveis rurais, o que reduz o apetite por estruturas que dependam desses ativos como colateral.
O impacto não é teórico. A percepção de risco atinge diretamente a liquidez de produtos como Fiagros, CRAs e CRIs, cuja qualidade de crédito está atrelada à segurança jurídica dos ativos subjacentes. Se a terra como garantia perde previsibilidade, a modelagem da operação precisa compensar esse risco com mais estrutura ou menos alavancagem.
A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a validade das limitações ao estrangeiro eliminou a incerteza jurídica que cercava o tema e a autorização estatal e a rastreabilidade do controle societário se solidificam como variáveis tão relevantes quanto preço, rentabilidade e qualidade do devedor. Para o investidor, isso significa que estruturar operações envolvendo capital estrangeiro e terras brasileiras segue possível — mas com um risco regulatório mais agudo e que exige avaliação sob medida.
A sofisticação da análise de crédito, a partir de agora, precisará incluir uma camada que antes era secundária: a de direito regulatório e societário aplicado ao ativo.