A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul reconheceu a não incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na hipótese de permuta com reserva de fração ideal, típica das incorporações imobiliárias. Na estrutura analisada, a proprietária do terreno manteve a titularidade de uma fração ideal enquanto a incorporadora realizava o empreendimento, recebendo, como contrapartida da permuta, unidades autônomas construídas sobre essa mesma fração não transmitida.
O Fisco municipal buscou equiparar a operação a uma “nova aquisição” de imóvel, pretendendo tributar a totalidade do negócio pelo ITBI. O Tribunal, contudo, afastou essa exigência ao concluir que, no momento da permuta, não há transmissão de propriedade das unidades futuras; mas, sim, a assunção de obrigação de fazer (construir e entregar). É bom lembrar que o ITBI incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos (Constituição Federal, artigo 156, II), e não sobre a construção realizada pelo adquirente com recursos próprios antes da efetiva transmissão.
A orientação do Tribunal gaúcho é coerente com o entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal, expresso nas Súmulas 110 e 470, de que o ITBI não incide sobre a construção realizada pelo adquirente. No contexto da permuta com reserva de fração ideal, o precedente reforça que o imposto não alcança o valor da edificação realizada na área que permaneceu sob a titularidade do proprietário original do terreno, pois não se configura uma transmissão de domínio sobre essa fração ou as unidades nela construídas. A contrapartida em unidades é, neste caso, uma obrigação de fazer, afastando o fato gerador do ITBI.
Do ponto de vista prático, o precedente reforça a necessidade de modelagem cuidadosa dos instrumentos (permuta, instituição e especificação de condomínio, atribuição de unidades) e do cronograma registral, de modo a refletir com precisão a reserva de fração ideal e a obrigação de fazer. Elementos como “torna” em dinheiro, cessões intermediárias e alterações de titularidade das frações podem alterar o momento e o alcance da tributação, recomendando-se análise preventiva para mitigar riscos e evitar autuações indevidas, especialmente quanto ao ITBI.