Las restricciones impuestas por la Ley Nº 5.709 de 1971 a la adquisición de inmuebles rurales por parte de empresas controladas por capital extranjero no son simplemente una cuestión de derecho inmobiliario rural o de soberanía nacional. El efecto directo y práctico para el mercado de crédito estructurado es un cambio fundamental en la evaluación de la garantía, la liquidez y la ejecución de las operaciones.
En operaciones de crédito respaldadas por activos reales, la tierra funciona como garantía. El inversor evalúa el control societario, la viabilidad de la ejecución y la capacidad de vender el activo. Con la regulación de la adquisición de tierras por extranjeros, el espectro de riesgo se amplía debido a que las empresas brasileñas bajo control extranjero enfrentan barreras para adquirir y mantener inmuebles rurales, lo que reduce el apetito por estructuras que dependan de estos activos como colateral.
El impacto no es teórico. Esta percepción de riesgo afecta directamente a la liquidez de productos como Fiagros, CRAs y CRIs, cuya calidad crediticia está vinculada a la seguridad jurídica de los activos subyacentes. Si la tierra como garantía pierde previsibilidad, el diseño de la operación debe compensar ese riesgo con una mayor estructuración o un menor apalancamiento.
La decisión del Supremo Tribunal Federal (STF) sobre la validez de las limitaciones al extranjero eliminó la incertidumbre jurídica que rodeaba el tema. La autorización estatal y la trazabilidad del control societario se consolidan como variables tan relevantes como el precio, la rentabilidad y la calidad del deudor. Para el inversor, esto significa que estructurar operaciones que involucren capital extranjero y tierras brasileñas sigue siendo posible, pero con un riesgo regulatorio más agudo que exige una evaluación a la medida.
La sofisticación del análisis de crédito, a partir de ahora, deberá incluir una capa que antes era secundaria: la de derecho regulatorio y societario aplicado directamente al activo.